El 27 de febrero de 2026, el Senado aprobó las modificaciones a la Ley de Modernización Laboral, una normativa que ya fue publicada y promulgada. Si bien su foco principal es el ámbito laboral, el artículo 192 introduce reformas impositivas significativas para el mercado inmobiliario.
Una de las principales novedades es la exención del Impuesto a las Ganancias tanto para propietarios que alquilan inmuebles destinados a vivienda, como para aquellos que venden una propiedad.
Aunque la ley ya está en vigencia tras su publicación en el Boletín Oficial, estas reformas tendrán efecto retroactivo a partir del 1 de enero de 2026. Según el tributarista Sebastián Domínguez, titular del estudio SDC Asesores Tributarios, esto significa que el beneficio se aplicará de forma retroactiva.
¿Cuáles son los cambios concretos?
Impuestos anteriores
Hasta hace poco, la compra de propiedades estaba sujeta a un doble esquema: el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), para propiedades adquiridas antes de 2018 (ya eliminado), y el Impuesto Cedular para las compradas después de esa fecha.
La nueva ley exime el Impuesto Cedular, que gravaba con un 15% la ganancia obtenida en la venta del inmueble y en la transferencia de derechos sobre inmuebles, así como el impuesto a las Ganancias para quienes alquilan un inmueble destinado a vivienda.
¿Qué implica la nueva iniciativa?
Es importante destacar que la nueva iniciativa no elimina el impuesto en sí, sino que lo exime. Esto significa que, en el futuro, otro gobierno podría reinstaurarlo derogando la exención.
El objetivo del Gobierno con estas medidas es, según lo expresado, “aliviar la carga tributaria para los ciudadanos” y eliminar gravámenes que considera de “baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración”.
¿A quiénes beneficia esta medida?
Compraventa de inmuebles
Según Domínguez, antes, una persona humana que no se dedicara habitualmente a la actividad inmobiliaria y vendía una propiedad adquirida a partir del 1 de enero de 2018, debía tributar el impuesto a las ganancias del 15% si obtenía una ganancia por la venta. Ahora, estará exenta.
En cambio, las personas que se dedican de forma habitual a la compraventa de inmuebles deberán seguir tributando Ganancias con una alícuota del 5% al 35%. Lo mismo ocurre con las sociedades.
Esta exención está sujeta a reglamentación, que aún no se ha dictado.
Alquileres
En cuanto a los alquileres de inmuebles destinados a vivienda, antes tributaban ganancias. Con la nueva ley, gozan de la exención del impuesto de forma retroactiva al 1 de enero de 2026, tanto para personas humanas como jurídicas. En este caso, no importa si la persona es habitualista o no.
El Impuesto Cedular
Este impuesto, incorporado en la reforma tributaria de 2017, implicaba, por ejemplo, que quien había comprado una propiedad a partir de enero de 2018 en US$100.000 y la vendía por U$200.000, debía pagar US$15.000. Ahora, no tendrá que hacerlo. Este cambio se suma a la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que implicaba pagar el 1,5% por la venta de propiedades adquiridas antes de 2018.
Posibles efectos en el mercado inmobiliario
Si bien las reformas tributarias pueden tener efectos positivos, la incertidumbre generada durante el tratamiento de la ley dilató las operaciones de compraventa.
Entre los beneficios, se espera un aumento significativo de la ganancia neta para los propietarios que alquilan su vivienda. Un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal estima que una persona que tributa una alícuota del 35% tendría un aumento de rentabilidad del 60%, mientras que uno que tributa una del 13%, del 17%.
En resumen, según Domínguez, la exención en las inversiones inmobiliarias podría equipararse al tratamiento fiscal de títulos públicos, con “cero impuestos”, lo que constituiría un incentivo importante para el sector.